决定房价大方向的终归是市场规律，政策虽然可以遏制房价上涨的程度却难改其方向

新年房价出现新特征：一、房价上涨的范围扩大。相比去年下半年个别城市“试探性”回暖，今年则是普遍回暖。根据中国房地产指数2月调查显示，100个样本城市中74个城市环比上涨，比1月增加10个，其中涨幅在1%以上的有41个。二、上涨的幅度扩大。2月十大城市平均价格环比上涨1.09%，同比上涨4.32%，连续第4个月上涨，涨幅扩大1.47个百分点。总之，楼市博弈向卖方一边倒，房价上涨预期开始趋于一致性。

眼看“抢房”行情即将引爆，政策再也无法淡定，急忙抛出“新国五条”灭火。尽管新政只是老调重弹，重申警示，但此时出台却独有一番用意。从时间点来看，温总理最后一次国务会议锁定房价，用意明显。既要给几乎失控的房价预期泼盆冷水，让火爆行情降温，又要向地方政府以及新一届政府摆明态度，楼市调控不可动摇，以期在房市这一民生领域挽回在其他领域的失分。

而新政的亮点在于调控重心由注重新建商品房到“两手抓”，让二手房价格市场化无遮无拦的状况一去不复返。过去房价调控基本锁定新建商品房，针对二手房价格的“狠招”却很少，以致二手房价格实际由市场供需决定。对一手房的挤压反而推动二手房火爆，而两个市场价格又是联动的，结果调控往往是“按下葫芦浮起瓢”。此次调控重心落在嚣张的二手房上，且不管“20%差额个调税”是否真能降房价，其作用在于将刚燃起的投机之风扼杀在摇篮里。从其效果看，短期内交易成本增加必将力挫二手房交易量，却未必会对房价有影响。如台湾地区房地产征收“15%奢侈税”的结果是“量缩价升”，直至出台持有环节税才压住房价疯长的势头。但长期看，由于大城市土地供应有限，决定了新建商品房的数量不会无限增长，因此，二手房依然是未来房地产交易的主力。

为何中国楼市会进入“越调越涨、越涨越调”的怪圈？关键在于相关各方谁也拗不过谁。首先，政策拗不过市场。尽管此轮楼市回暖的特征是新的，但其遵循的规律却是老的。一是刚需支撑。调控之所以常常“落空”，问题在于无论是打击开发商，还是投机者，是一手房还是二手房，量大面广的刚需却是真实存在的。“十二五”期间农民工进城、城镇化过程中，新增住宅需要823万套，再加上拆迁、改善性住房等，刚性需求量在“十二五”期间共有一亿套。二是货币“助纣为虐”。如果说刚需是市场内在的问题，货币则是有关部门“搬起石头砸自己的脚”。如今国内金融大爆炸，国外开动“印钞机”，都意味着下一个年代货币规模依然将高速增长，而房价自然水涨船高。三是土地瓶颈制约。18亿亩耕地的红线决定了可用于房地产的土地增量有限，相对于人口的正增长，土地是负增长。尤其是一线城市，由于集聚了教育、医疗等各种优势资源，让人们趋之若鹜，相比不断涌入的人口，土地更显稀缺。而“物以稀为贵”，供需的严重失衡终究会反映在价格上。因此，楼市“十年九调，越调越涨”只不过用事实证明了：再强大的政府、再严厉的政策都得吻合基本规律。从这个意义上讲，领导拗不过市场行情，所谓的“合理价位”与领导意图渐行渐远。

其次，市场拗不过国策。2009年以来出现的过度投机现象凸显了住房的金融属性，如今国策向“再均衡”回摆，虽不意味着宏调完全退场，而是在行政与市场中寻求再均衡，但经济政策向市场化倾斜，反映到房地产行业，则是更多地以市场化调节手段，如提高持有环节税等来打压房市中的投机力量，使住房向商品属性回归。毕竟，房产既是消费中的顶级奢侈品，也是公共政策中政府难辞其咎的主要领域之一。从这个角度讲，投机、投资行为终究拗不过国策，把房产投机“关在笼子里”的态势越发明显。开发商与投机客若以为在新一届政府领导下楼市会重回“野蛮生长时代”，恐怕终究是美梦一场。

再次，刚需拗不过通胀。伴随着货币供应量的高速增长，资产价格一路飙升，使得刚需也架不住通胀的检验。根据瑞士信贷2012年的估算，2007年至2011年间，京、沪两地的个人可支配收入增加了8倍，但房价增加了约23倍。打个比方，如果说人均收入是线性增长，那么通货膨胀则是指数增长，收入远远赶不上通胀的速度。未来通胀依然不可小觑，即便按央行计划的14%增长率，广义货币每年也要增加14万亿以上。届时，老百姓的刚需也将面临通胀主战场的洗礼，其真实度令人怀疑，可操作性也将大打折扣。

最后，新老班子谁也拗不过谁。对上一届政府来说，希望换届后能够保持政策的连贯性，继续房产调控。可新领导班子却自有考量，一方面，原有政策引发的一系列负能量需要通过“微调”进行修正；另一方面，中国经济处于转型的敏感期，经济走势还不明朗，出手太重会对经济造成重创。更何况三四线城市的房地产市场已势头不妙，此时政策再“雪上加霜”，势必影响城镇化的战略进程。与此同时，新政策也不可能与老政策有根本性的脱钩。毕竟，房价代表着当今社会最敏感的话题，政府不可能在这个问题上松口，最多是在新老政策之间寻求均衡。

既然谁也拗不过谁，博弈各方的期望自然都将落空，不仅政策目标没实现，开发商也失落，而百姓期待的“合理价位”更是遥遥无期。至于人们为什么会在房价问题上纠结、埋怨、张扬……根本上是因为房地产反映着中国经济转型中最为复杂的一面，体现在：一、房地产涉及的博弈群体复杂。既有开发商与政府的博弈，又有中央与地方的博弈，还有开发商与购房者的博弈，更有投机、投资客与刚需之间的博弈。总之，房地产关系到全民的财富分配问题，因此牵扯着整个社会的神经。二、决定房价走势的变量复杂。既有经济变量，也有政治变量，而政治又是经济的集中体现，经济变化又决定着政策变化，两者互为因果，这就使得预测房价变得极其复杂。如此一来，市场上充斥着各种各样的判断，每种判断似乎都有道理，让利益相关者更加纠结。然而，任何复杂的现象背后总有客观规律支配，随着规律性特征显山露水，上上下下心浮气躁的人们终将平静下来。届时，上至总理，下至百姓，都将接受现实。

综上所述，房价既不会出现如任志强所预测的暴涨，也不会如郭建波所预测的暴跌，而是在多个变量（刚需、货币、土地、政策）的对冲下小幅微涨。毕竟，决定房价大方向的终归是市场规律，在规律特征没有出现根本性变化时，房价很难出现方向性的拐点。政策虽然可以遏制房价上涨的程度却难改其方向，不然终将自取其辱。（摘编自《福卡分析》2013年第10期）