内容提要：在央行出台房贷新政以及调整银行贷款基准利率以支持居民购房的情况下，各大商业银行的实施细则却迟迟没有出台。房贷新政对利率调整造成商业银行存贷利率倒挂、对改善型住房缺乏明确定义以及商业银行对存量贷款处理陷入两难，成为银行细则难产的原因。而在这种银行“消极”的背后，则是国家保增长、拉动房市消费与银行控制风险、防止房市风险向金融市场转移之间的矛盾，如何将拉动房市消费与银行控制风险达到协调统一，考验当前监管层的宏观调控智慧。

10月22日，央行出台了扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的房贷新政， 10月30日，央行进行了年内第三次银行商业贷款利率下调，对房地产市场进一步进行利好刺激。但是，作为房地产贷款发放主体的商业银行，其房贷细则却迟迟没有出台，国家促进地产消费的新政遭遇银行细则瓶颈。

一、央行房贷新政及商业银行房贷细则情况

10月22日，央行分别发布了有关商业性个人住房贷款利率调整的政策，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。对居民首次购买普通住房和改善型普通自住房的贷款需求，央行规定，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。随后10月30日，央行进行了从9月15日以来的第三次降息，一年期以上的贷款基准利率均下调了0.27％，三年期以下存款基准利率下调27个基点，三年和五年期定期存款利率分别下调了0.36％和0.45％，分别为4.77％和5.13％，公积金贷款利率不变。

在央行不断出台政策刺激房地产市场消费的同时，大部分商业银行对于新政反应冷淡，部分银行的细则出台“一波三折”。农行28日晚撤下了当日在其官方网站公布的实施细则，而29日再次出台的实施细则与28日的细则内容相同；光大银行于10月30日出台了新政细则，但是在11月4日该细则被紧急叫停。目前只有农行和交通银行出台了相应的细则，而招商银行等只是出台了部分新政实施要点，而详细全面的实施细则还在“研究之中”。 

表：部分商业银行房贷细则和实施要点（截止到11月5日）

银行细则推迟出台，而市场交易也比较冷淡。从10月26日到11月1日的一周内，上海日均成交298套，环比下降12％，同比下降了71%；北京市场期房网上认购日均成交量分别为165套，同比和环比均下降，而网上签约日均成交量357套，同比有所下降；深圳日均成交71套，环比下降35％，均价波幅较大。而天津、杭州、福州、长沙、成都、青岛、厦门、合肥等地的日均交易量环比均有不同程度的下降，大多数城市成交清淡，市场在静待房地产新政的实施。

二、银行配套细则迟迟不出的原因

自央行10月27日出台房贷新政之后，工商银行、建设银行等市值较大的国有大型商业银行并没有积极“跟进”，浦发银行、上海银行、深圳发展银行、南京银行等也在等待观望，银行细则迟迟没有出台，有以下几点原因：

（一）银行存贷利率“倒挂”

10月29日降息以后，5年以上的贷款利率为7.20％，如果按照商业性个人住房贷款利率的下限——贷款基准利率的0.7倍的政策执行，那么贷款利率只有5.04%，低于5年期存款利率0.09个百分点，银行存贷款利率形成“倒挂”，银行5年期贷款成为亏本项目。我国的房贷大部分为中长期性贷款，是银行重要的优良资产之一，在银行的盈利中占有重要地位，截止到2008年9月份，居民户中长期贷款占金融机构各项贷款的12％左右，这种存贷款利率倒挂的情况会损害商业银行的积极性。

（二）监管层政策模糊、不统一导致银行无所适从

央行27日的新政中提到改善型普通自住房与普通住房一样可以执行贷款利率下限0.7倍优惠，但是没有对“改善型住房”给予明确定义，对二套房也没有明确的政策，市场猜测改善型住房即为二套房。但是10月28日，银监会下发通知规定，办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行2007年央行、银监会共同下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，二套房贷款首付比例不得低于40％，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。光大银行先前发布的实施细则中，对于第二套房（此前在银行有一笔未结清房贷），首付比例定为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠，这个政策与银监会政策相差甚远，因此被紧急叫停。监管层政策模糊甚至部门之间政策相悖，导致银行继续观望，等待监管层出台更加详细的政策。

（三）银行“存量贷款”难以处理

对于存量房贷如何处理，央行的答复是“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”，把主主权放给了银行。但是面对市场激励的竞争，银行却有着更加矛盾的心态：如果对新贷款客户和存量贷款客户同时下调了贷款利率，将会为银行带来巨大的收入损失，长城证券研究所通过对14家上市银行的存量贷款进行静态测试，结果显示该政策对银行业的负面影响约占银行业2008 年中期利润总额的9％－10％；如果放弃存量客户的利率调整，那么对已有借款者显然有失公平，而且原有贷款客户可以通过转按揭的方式转到别的银行贷款，享受更多下浮的利率，造成银行客户流失。存量贷款使银行陷入在短期损失与长期损失之间进行选择的两难之地，也是银行推迟出台细则的重要原因。

三、新政遭遇银行细则难产的背后

央行意图挽救房市的新政遭遇到银监会通知的限制和银行推迟出台细则的“抵制”，从本质上讲是政策与市场、保增长与控风险之间的冲突。

第一，新政没有顾及银行的市场利益。央行出台新政目的是为了支持居民首次购买普通住房，拉动房地产消费，从而保持经济增长，但是我国大部分的银行已经是上市商业银行，成为市场主体，谋取最大化利润是其经营目标。新政对贷款利率的调整造成的利率“倒挂”，以及存量贷款和二套住房利率政策变动存在的潜在损失，是以银行的损失来补贴房市。没有其他配套措施的房贷新政，实质上是由商业银行承担促进房市消费的成本，所以遭到银行推迟政策出台的“抵制”。

第二，银行细则难产是保增长与控风险之间的矛盾的表现。在目前国外次债危机冲击、国内经济增速放缓、房地产市场的风险加剧的情况下，如果单纯从风险角度考虑，银行不应该下调首付比例和降低利率，而应该提高首付款比例和提高风险定价。但是在市场竞争面前银行并没有选择的能力，只能按照贷款利率的下限进行调整，而这必将加大商业银行的信贷风险。银监会的通知将20%首付款以及贷款利率优惠适用范围限定在“首次利用贷款购买自住房”的情形内，是收紧了政策的范围，其用意也在强化银行风险控制。央行与银监会政策之间的差异，体现了国家依靠拉动房地产市场保增长和金融市场控风险之间的矛盾。

目前放松信贷的情况下，监管层在考虑拉动国内消费的同时，也应该考虑商业银行是否具有独立的风险定价能力，进一步而言，保持经济增长与银行风险之间，该如何权衡；如果放松信贷，是否会使金融市场付出更大的风险代价。如何使拉动消费与控制风险达到协调统一，考验着监管层宏观调控智慧。