房地产政策陷入真真假假的困顿，根本上因存在着楼市宏观调控与调结构两条路线的“斗争”

　　楼市回暖沸沸扬扬。各方关注的焦点转眼间由年初的市场寒冬切换成时下的楼市回暖。对市场的此番变化各方反应迥异，有人欢欣鼓舞，有人紧张忧虑，有人矛盾纠结。然而，有关方对房价上涨的反应多少有些过度。因为调控压力下，房价的变化本身具有明显的结构性。此前房价下降，高端住宅成交大幅萎缩、价格下滑，从而拉低平均房价的“贡献”功不可没。实际上，普通住宅价格整体下调幅度不大。统计局数据和百城价格指数都显示房价仅有小幅下跌，且仍保持在高位。而当下房价上涨，物业成交结构的变化同样是主要的影响因素。如，北京6月份高端住宅成交量环比上涨67%，同比涨幅超过238%，高端住宅的大幅增长势必会拉高平均房价。显然，这样的房价涨跌本身具有虚假性和迷惑性。

　　其实，无论回暖是真是假，都不代表中国楼市的发展趋势及真实面目。根本原因在于，目前的楼市并非是一个纯粹的自由市场。本质上，房地产调控并不能改变楼市的长期趋势，但却已成为近年来楼市起伏波动的“总导演”。本轮房地产调控伊始，政策架势威猛，在物价轮番上涨期间，通过“冷冻”市场交易强行把房价压了下来。然而，随着形势变化，自去年年末住建部表态实行差别化的政策以满足合理住房需求，从而打开政策微调的口子，加上各地“微调”不断，以及今年以来货币政策不断“放水”，房地产调控的威力实际已被“软化”，直接导致市场预期变化，刺激交易回升。这实际是“政策行情”主导市场行情，市场本身已被异化。所以，纠结于楼市回暖与否本无多大意义。因为后续市场走向还要看政策的“脸色”。

　　鉴于此，房地产调控的真实走向直接影响着楼市回暖反弹的“能量”。然而，政策比市场更具有不确定性，更加多变。近年来，楼市之所以让人看不清究竟，很大程度上就是调控面目不清，表里不一且动辄“翻烧饼”制造的“恶果”。如今调控似乎再次陷入定力不足的困境。尽管，今年以来相关部门已多次重申“坚定不移落实调控政策”，并极力出面“辟谣”，但地方或明或暗地给房地产开后门，再加上接连降息让有关方认为房地产业已迎来喘息翻身之机，调控已被“逼”到变局。

　　人们之所以对调控不动摇的信心不足，在于政策自身已陷入真假互博的纠缠中。具体表现在：（1）中央真，地方假。中央因统筹经济社会发展全局，出于民生和政治的考量，调控是动真格的。而地方在经济和财政的现实压力下，落实调控动力不足，甚至反其道而行。（2）决心是真的，行动是“掺水”的。房地产调控坚持了近十余年与政策执行中往往变形走样已形成强烈的反差。这根本上不是调控决心不够，而是政策常被形势牵着鼻子走，以致于每轮调控都是轰轰烈烈地开场，随后逐渐被消解于无形，草草收场。（3）方向真，力度假。房地产调控的目标就是稳定市场，控制房价，在这一点上，住建部称房地产调控的方向不改变确实是真的，但说力度不放松则是忽悠，政策微调本身就是力度上的变化。显然，用“不放松”来表明调控不动摇是站不住脚的。（4）稳增长不遗余力，调结构往往玩虚的。由于经济增长始终被放在首位，所以，房地产调控内在是为经济增长服务的，而非为了调结构，由此导致调控松紧往往是看经济形势宽松与否。

　　而房地产政策陷入真真假假的困顿，根本上因存在着楼市宏观调控与调结构两条路线的“斗争”。房地产宏观调控本质上就是用有形之手调节市场，意图操控房价。然而，中国楼市的长期发展趋势是由城市化、市场化、全球化以及巨量货币等因素决定的，宏观调控并不能改变市场的长期趋势，更多的是在特定的时空范围内增加市场波动。这也是近年来宏观调控屡屡陷入被动局面、被舆论“炮轰”的关键。实际上，楼市宏观调控与调结构是并行不悖的，解决房地产市场的矛盾，就是要在调结构的基础上进行宏观调控。其核心在于化繁就简，一手通过宏观调控为调结构争取时空，一手通过调结构的制度设计，完善市场和保障两个体系，将房价上涨的矛盾消解在市场和保障的区隔中。而目前宏观调控“眉毛胡子一把抓”，重点在控房价，注定其难以从房地产市场的矛盾中脱身。因为宏观调控对市场介入过度，既不利于发挥市场的自我调节机制，也无益于住房保障体系建设。本轮房地产调控，住房保障建设以“大跃进”般的势头登场，但终因资金、制度建设与其不匹配，如今几近“淹没”在宏观调控的路线中，进展不大，更谈不上在解决住房矛盾问题上发挥实效，就是其现实反映。

　　随着调控对解决住房矛盾无济于事，且可发挥作用的空间逼近极限，房地产相关政策终将向宏观调控与调结构协调推进的方向上收敛。这意味着，当前政策主导市场的格局将向“二人转”切换，即政策与市场将在相互妥协、磨合中寻找和谐的均衡点。在此进程中，调控“战线”收缩，从强力干预市场向构建市场规则，弥补市场失灵的方向战略性“撤退”。当然，这种转变有赖于问题的倒逼以及有关方面认知的转变，难以一蹴而就。“十八大”的召开和政府换届很可能是转变的时间窗口，但出于稳定局势、保持政策的连续性的考量，政策立刻改弦更张的概率不大，更可能随着问题的变化，先从局部入手，进而实现政策的整体过渡。不过，尽管政策走向存在变数，房地产市场中长期的发展趋势仍将符合福卡此前的预判，即小幅回摆、高位横盘、夯实底部、再上台阶。

　　在这种情况下，房地产企业或将“四面出击”：（1）熬。鉴于房地产最大的风险不是市场风险，而是中国房地产调控周期中内含的不确定性风险，采取相对较为保守的战略，以图熬过调控周期。毕竟，中国房地产尚处于上升的长周期通道中，仍大有作为。（2）卖。库存、资金压力大的企业，卖项目、卖股权将是熬过调控周期的一条重要出路，绿城就是个典型样本。随着调控周期持续，“叫卖”的企业将会日益增多。（3）变。中小企业从“全能型”的地产商向专注于产业链某个特定环节的“专业商”变身，或变轻、或代建等；大中型企业则利用其资源禀赋优势，嵌入到其他企业，成为地产集成商。（4）转。要么转向商业、旅游等其他地产细分市场，要么转出地产业。但此路也并非坦途。因为商业、旅游地产的市场风险更大，且对企业的专业化能力要求更高。总体上，经过此轮房地产调控周期，地产企业发展路径和模式将发生分化，大企业的产业通吃优势将不断被强化，而中小企业将集中精力做精做细。（摘编自《福卡分析》2012年第27期）