产业发展研究部  殷洁蓉 冯春晓

城市商业综合体是链接供给和需求、畅通消费和产业的关键载体，也是培育消费新场景的重要空间。今年年初，本市印发《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》（沪府办发〔2025〕24号），明确提出支持空间载体进行场景化改造，推动功能复合与业态融合。

一、本市亟待升级改造的商业综合体三大类型

硬件老化、体验不佳型。此类商业综合体多建于10年甚至20年前，存在动线组织不畅、层高偏低、公共社交空间不足等硬伤，难以承载体验式新消费。

竞争加剧、客流缺失型。此类商业综合体受电商冲击或周边竞品分流影响，市场份额持续被蚕食，空置率走高。

功能单一、业态落后型。此类商业综合体主要位于高密度居住区，但业态仍停留在传统零售，针对儿童、青年、银发等各年龄段人群的深度服务功能不足。

二、城市商业综合体升级改造面临的主要堵点

部分存量商业体难以满足新的规范要求。部分既有商场的疏散楼梯宽度、中庭防火分区等设计无法满足现行《建筑设计防火规范》的要求，整体装修或功能变更落地难度较大。

功能拓展受到现有土地规划制约。土地出让合同对用地性质有严格界定，若在商业用地上拓展文体卫、养老托育等功能，需启动土地性质变更程序，可能触动土地出让金补缴机制，产生高额成本。

产权结构分散不利于整体升级改造。许多老旧综合体因历史原因拆零散售，产权分散至数十个小业主，各自为政导致难以达成统一改造意愿，由此陷入“品质下降-租金走低-改造乏力”的恶性循环。

复合型消费新场景审批‌监管仍存卡点。举办促销活动、IP快闪、文化展览等需办理多项审批，手续繁琐、周期长。“体育+商业综合体”“数字+文旅”等跨领域融合场景涉及多个主管部门，‌易引发‌监管重叠或真空。

三、国内外城市商业综合体升级改造的路径经验

空间形态改造，重塑游逛体验。通过打破物理边界，营造开放式主题氛围，增强游逛的连贯性与沉浸感，适用于硬件老化但公共区域占比高的项目。

功能场景融合，提升商业价值。通过引入非传统商业功能，如图书馆、美术馆、医疗康养、教育、垂直社群等，重塑核心吸引力，适用于客流缺失或周边竞争激烈的项目。

运营模式革新，注入新兴动能。通过资本、技术与多元合作保障商业体的长期可持续发展，适用于资产结构复杂或具有历史保护价值的项目。

四、相关建议

城市商业综合体升级改造的制度堵点，本质上是传统管理模式与新型消费需求、存量更新要求的不适应，制度创新是破局关键。

一是完善规则指引，鼓励功能混合与弹性利用。建立既有商业建筑改造技术导则，允许通过“技防换物防”等方式推进合规性认定。深化规划土地弹性管理政策，允许符合条件的商业综合体植入文化、体育、教育等功能。

二是加强资金支持，打造投融管退闭环。鼓励本市优质的存量商业改造项目申报发行REITs，拓宽融资渠道。探索“国资领投+专业运营”资产盘活模式。

三是创新监管模式，引领消费提质升级。加强消费新业态协同监管。鼓励打造沉浸式、体验式消费场景，拓展文化时尚、健康体育、艺术展览、主题社交、休闲娱乐等服务消费功能。

四是深化商圈自治，激发空间融合活力。支持商圈将公共空间的临时占用审批权和经营收益权，适度让渡给商圈自治委员会。制定营销活动与外摆经营的分级分类管理标准，推行“年度方案备案+负面清单承诺制”。